Kara umowna za opóźnienie to kara umowna za zwłokę… ale czy na pewno? – o karze umownej za opóźnienie w relacji B2C. Umowa deweloperska.
Wśród prawników branży budowlanej od dawna już funkcjonuje pogląd zgodnie z którym samo użycie zwrotu opóźnienie nie jest wystarczające do obciążenia wykonawcy (podwykonawcy) odpowiedzialnością za przekroczenie terminu bez względu za zawinienie kontrahenta.
Czy pogląd ten pozostaje jednak aktualny w relacji B2C? Ostatnio zakończyłem proces, gdzie reprezentowałem konsumenta, który w ramach zawartej umowy deweloperskiej, dochodził kary umownej za OPÓŹNIENIE w oddaniu inwestycji do użytku. Umowa deweloperska przewidywała karę umowną właśnie za opóźnienie. Deweloper powołując się na szereg orzeczeń podnosił, że kara przewidziana w umowie jest w istocie karą za zwłokę i należy zbadać kwestię zawinienia Dewelopera w przekroczeniu terminu umownego
– wojna, pandemia itp. Sąd zaś… podzielając moje wnioski, pominął wszelkie wnioski dowodowe zmierzające do wykazania braku winy w przekroczeniu terminu i sprawę zakończyliśmy na pierwszym terminie.
Dlaczego?
W orzecznictwie przeważa pogląd, że rozszerzenie odpowiedzialności (również na opóźnienie) powinno wynikać z postanowień umowy jednoznacznie i konieczne jest wskazanie przez strony ściśle określonych okoliczności, w razie wystąpienia których dłużnik mimo braku winy zobligowany jest do zapłaty kary umownej.
Orzeczenia te jednak zapadły na kanwie spraw, w których podmiot silniejszy gospodarczo (deweloper lub Generalny Wykonawca) narzucał wykonawcom (lub podwykonawcom) treść umowy, w której stwierdzone było, że wykonawca (podwykonawca) zapłaci karę umowną za każdy dzień opóźnienia. W tego typu sytuacjach sądy uznawały, że samo wpisanie w umowę, że kara umowna należy się za opóźnienie a nie za zwłokę to za mało by naliczać wykonawcy karę umowną niezależnie od okoliczności.
W sprawie, którą prowadziłem sytuacja była całkowicie odmienna. Deweloper jako profesjonalny podmiot działający od lat na rynku i zawierający umowy deweloperskie powinien być świadomy odpowiedniego zredagowania postanowień umownych. Deweloper zatem świadomie przyjął na siebie ryzyko związane z opóźnieniem budowy i zawarł w umowie postanowienia odnośnie kary umownej za opóźnienie, mając pełną świadomość co do znaczenia tego postanowienia. Nabywca wskazał także, że tak właśnie rozumiał to postanowienie umowne.
W szczególności w sprawach z udziałem konsumentów wątpliwości należy tłumaczyć na niekorzyść strony, która zredagowała umowę. Ryzyko wątpliwości wynikających z niejasnych postanowień umowy, nie dających usunąć się w drodze wykładni, powinna bowiem ponieść strona, która zredagowała umowę. Oznacza to, iż za ewentualną niejednoznaczność zapisu umownego dotyczącego kary umownej w przypadku opóźnienia powinien odpowiadać Deweloper, bowiem to on zredagował zawartą przez strony umowę. Deweloper, jako autor umowy, profesjonalista na rynku nieruchomości, korzystający ze stałej obsługi prawnej nie może powoływać się na bezskuteczność zapisu umownego i brak świadomości rozróżnienia opóźnienia i zwłoki.
Sąd uwzględnił roszczenie w całości, nie prowadząc w ogóle postępowania dowodowego z osobowych źródeł.
*Zapis umowny: W przypadku opóźnienia w zawarciu umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz przeniesienia jego własności na Nabywcę strony zastrzegają na rzecz Nabywcy karę umowną w wysokości równej odsetkom ustawowym za opóźnienie liczonym od sumy kwot wpłaconych przez nabywcę na poczet ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z prawami związanymi z jego własnością .
