Chciałbym się podzielić z Państwem swoją refleksją w przedmiocie nieadekwatności uprawnienia do obniżenia ceny przy zakupie nieruchomości od dewelopera czy też przy sprawach wynikłych na kanwie robót budowlanych.

Dlaczego uprawnienie do obniżeniu ceny jest rzadko wykorzystywaną bronią w procesach związanych z wadami budowlanymi?

Wydawać by się mogło, że uprawnienie do obniżenia ceny jest tym, z którego Inwestorzy/Kupujący będą korzystać najczęściej. Zwykle bowiem nasi Klienci nie chcą odstępować od już zawartej umowy. Często również Klienci nie chcą aby to dotychczasowy Wykonawca (Deweloper) miał usunąć wady. Wynika to przede wszystkim z utraty zaufania i braku wiary w to, że usunięcie wady odbędzie się zgodnie ze sztuką budowlaną, czy też przy użyciu odpowiednich materiałów. Często uzasadniona jest obawa, że owe usunięcie wady odbędzie się po najmniejszej linii oporu. Praktyka niestety zna takie przypadki.

Dlaczego zatem instytucja obniżenia ceny jest… niewygodna, niepraktyczna i nieprzewidywalna?

Obniżenie ceny powinno bowiem pozostawać w takiej proporcji do ceny (wynagrodzenia) wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy (obiektu) z wadą pozostaje do wartości rzeczy (obiektu) bez wad. Przepis ten nakazuje więc ustalić wartość obiektu bez wad oraz wartość obiektu z wadą, a następnie współczynnik tych wartości przemnożyć przez wynagrodzenie wykonawcy z umowy sprzedaży czy tez umowy o roboty budowlane.

Ustalenie obniżenia ceny nie odnosi się do kosztu (niezbędnych nakładów) usunięcia wady czy też doprowadzenia do stanu zgodności z przeznaczeniem, gdyż roszczenie o obniżenie wynagrodzenia nie roszczeniem odszkodowawczym.

Sposób ustalenia skali obniżki ceny tj. dokonanie wyceny wartości nieruchomości (robót) z uwzględnieniem istniejących wad i porównanie tej wartości z wartością nieruchomości bez wad, jest o tyle trudny do uwzględnienia, że nie istnieje rynek nieruchomości z wadami.

Przyjrzyjmy się kilku ostatnim przypadkom, z którymi budlo miało do czynienia:

1. nowopowstały dom, w którym konieczne jest rozebranie całego dachu. Wadliwie została wykonana również wentylacja w obiekcie;
2. dom wybudowany w konstrukcji szkieletowej, z wadliwie wykonaną hydroizolacją i paraizolacją, co wiąże się z szeregiem niezbędnych prac naprawczych, z rozebraniem ścian włącznie;
3. lokal w zabudowie szeregowej zakupiony od Dewelopera, w którym część rozwiązań wykonawczych odbiega w sposób istotny od projektu, z zagrożeniem stwierdzenia samowoli budowlanej.

We wszystkich ww. przypadkach możliwe jest sporządzenie ekspertyzy technicznej i opracowanie kosztorysu prac naprawczych. Nie ma większego problemu z sformułowaniem i określeniem wysokości roszczenia odszkodowawczego. W sądzie będziemy zatem szukać odpowiedzi na pytanie jaki jest koszt usunięcia wady. Natomiast przy formułowaniu roszczenia w oparciu o oświadczenie o obniżeniu ceny, należałoby w procesie szukać odpowiedzi o wartość obiektu z wadami. Problem polega na tym, że nie da się względnie bezpiecznie założyć ile jest wart dom z wadliwie wykonanym dachem, ile warty jest dom szkieletowy z wadliwymi izolacjami, czy ile wreszcie jest wart lokal zagrożony stwierdzeniem samowoli budowlanej. Brak jest bowiem takich transakcji na rynku nieruchomości. Komplikuje się też kwestia dowodowa. O ile bowiem pewne jest powołanie w ww. sprawach biegłego z zakresu budownictwa, o tyle ten sam biegły nie pokusi się raczej o ocenę wartości rynkowej ww. nieruchomości (z wadami i bez wad). Konieczne byłoby powołanie biegłego z zakresu szacowania wartości nieruchomości.

Z ww. powodów roszczenie o obniżeniu ceny przy wadach obiektów budowlanych nie jest często podstawą dochodzonego roszczenia. Strona powodowa nierzadko rezygnuje z pewnych niekwestionowanych zalet rękojmi na rzecz formułowania roszczenia odszkodowawczego.

Analiza przepisów prowadzi do niesatysfakcjonującej konkluzji: Nie można złożyć oświadczenia o obniżeniu ceny o wartość robót naprawczych. Czyni to istytucję obniżenia ceny w sprawach związanych wadami budowlanymi – niepraktyczną, nieprzewidywalną, a potencjalnie nawet niebezpieczną i mniej korzystną.

Dlatego też z radością odnotowujemy, że część Sądów dostrzega te problemy. Oddając głos sądowi:

W praktyce ustalenie wartości rynkowej rzeczy, posiadającej takie wady, jak w konkretnej sprawie byłoby w zasadzie niemożliwe z uwagi na brak danych, dotyczących wartości rynkowych lokali, obarczonych zbliżonymi wadami. O ile zatem omawiana norma prawna nie uprawnia do automatycznego zrównania zakresu obniżki ceny z kosztem, potencjalnym czy rzeczywistym, usunięcia wad rzeczy sprzedanej, tym niemniej przyjmuje się, że wysokości kosztów, niezbędnych do usunięcia stwierdzonych wad, może być pomocna przy weryfikacji, o jaką kwotę wartość rzeczy jest mniejsza, z uwagi na obciążające ją wady, które można usunąć. W świetle zasad logiki i doświadczenia życiowego to bowiem właśnie koszt usunięcia wad wpływa na zakres obniżenia wartości rzeczy wadliwej. W art. 560 § 3 k.c. uregulowane są jedynie ogólnie sposób i skala obniżenia ceny. Użyte w tym artykule określenie można więc skonkretyzować w ten sposób, że obniżenie ceny rzeczy powinno uwzględniać koszt nakładów i starań niezbędnych do doprowadzenia rzeczy poprzez usunięcie wad, do stanu zgodnego z przeznaczeniem i umową. Taki sposób i skala obniżenia ceny pozwala w miarę w prosty sposób obliczyć o ile powinna ulec obniżeniu cena rzeczy wadliwej.

Takie stanowisko judykatury pozwala na dochodzenie w istocie kosztów naprawienie wady stosując reżim rękojmi z zachowaniem wszelkich korzyści z tego płynących. Pozwala to na  twierdzenie, że wartość koniecznych do wykonania prac naprawczych w celu zapewnienia pełnej możliwości korzystania z obiektu zgodnie z przeznaczeniem, decyduje o jego wartości i odpowiada obniżeniu wartości ceny nieruchomości (prac budowlanych).

Należy jednak pamiętać, że pogląd ten może nie przyjąć się w każdej apelacji… a ryzyko sformułowania nieprawidłowej tezy i dowodzenie nie tych przesłanek odpowiedzialności, których powinniśmy jest znaczące.