O krok od katastrofy: Zalanie w zabytkowej willi – case study interdyscyplinarnej współpracy adwokata i inżyniera.

Wprowadzenie:

Wiosna 2023 roku przyniosła naszej Klientce więcej niż tylko oczekiwane odwilże. W ponad 120 letnich niemieckiej zabytkowej willi w Jeleniej Górze, gdzie historia splata się z codziennością, drobne zalanie przerodziło się w wyzwanie, które mogło zakończyć się katastrofą budowlaną. To opowieść o walce o sprawiedliwość, bezpieczeństwo i ochronę dziedzictwa, w której główne role odegrały determinacja, wiedza prawnicza oraz inżynierska dokładność.

Historia budynku:

Wybudowana na przełomie XIX i XX wieku, typowa niemiecka willa, dziś podzielona na dwa niezależne lokale mieszkalne, stała się areną naszego case study. Charakterystyczna dla epoki technologia budowlana i drewniane stropy belkowe ze ślepym pułapem nie tylko dodawały uroku, ale i stanowiły o unikalności tego miejsca. Jednak z czasem stały się one źródłem potencjalnego niebezpieczeństwa.

Zalanie – początek problemów:

Pierwsze krople wody, które przeciekały przez sufit lokalu naszej Klientki, wydawały się być problemem łatwym do rozwiązania. Nikt nie spodziewał się, że będą one zapowiedzią jednej z największych prób, jakim będzie musiał sprostać ten zabytkowy budynek. Pierwotnie wydawało się, że szkoda ograniczy się do zalanych rigipsów i konieczności przemalowania jednego pomieszczenia.

Diagnoza i działania naprawcze:

Po zdemontowaniu sufitu i desek stropowych okazało się, że stan potężnych, ponad 100-letnich drewnianych belek stropowych jest tragiczny. Belki te wraz z deskami stropowymi oraz wypełnieniem ślepego pułapu były niemal całkowicie zniszczone i zmurszałe w wyniku działania wody i grzybów. Na odkrytych elementach stropu oraz ścianach pojawiły się różnorakie wykwity grzybów. Z sufitu przez całe tygodnie płynęła woda zbierana do wiader i odsączana ręcznikami, a nadto osypywały się w różnej wielkości części tzw. szlaki, co z jednej strony stwarzało realne niebezpieczeństwo dla zamieszkujących w lokalu nr 1 syna Klientki wraz z żoną i małym dzieckiem, z drugiej zaś skutkowało zniszczeniem paneli podłogowych (od wilgoci oraz uderzeń spadających z sufitu nieregularnie fragmentów stropu), a także zabrudzeniem ścian na znacznej powierzchni lokalu. Wypełniająca strop szlaka składająca się m.in. z wypalanego, zwęglonego żużlu i np. fragmentów cegieł, czy słomy, spadała nocą, bądź w czasie, gdy domownicy spożywali w kuchni tuż obok posiłki.

Z uwagi na fakt, że Ubezpieczyciel odmawiał wypłaty odpowiedniego odszkodowania, Klientka zdecydowała się zaangażować nas do pomocy, tak aby obsłużyć temat zarówno pod kątem prawnym jak i technicznym. Zgodnie z oceną techniczną naszego inżyniera okazało się, że istnieje zagrożenie przełamania się stropu, a wyłącznie fakt, że przypadkowo umieszczona pod belką stropową murowana ścianka działowa przejęła funkcje nośne –  nie doszło do katastrofy.

Zakres szkód był tak znaczny, że koniecznym stało się rozebranie ściany działowej oddzielającej kuchnię od przedpokoju, aby móc dokonać napraw. Demontaż ściany działowej skutkował koniecznością rozebrania części zabudowy meblowej kuchni, która robiona była na zamówienie i nie było możliwości jej ponownego montażu. Meble kuchenne w części objętej obszarem zalania i napraw uległy zniszczeniu (odpryski ze spadających z sufitu elementów). Rozebranie ściany działowej, do czasu dokonania pełni niezwykle skomplikowanych technicznie napraw, skutkowało koniecznością wsparcia stropu licznymi sztycami, co w znacznej mierze utrudniało funkcjonowanie w lokalu. Wskazać z resztą należy, że skutki zalania lokalu nr 1, a następnie rozmiar i czasochłonność napraw był tego rodzaju, że na kilka tygodni zamieszkujący lokal syn powódki wraz z rodziną musiał opuścić tenże lokal, gdyż nie nadawał się on w ogóle do zamieszkiwania z kilku przyczyn. W pierwszej fazie remontu przez okres ok. dwóch tygodniach w lokalu pracowały duże, przemysłowe osuszacze powietrza, które działały w trybie całodobowym, a które wytwarzały nieznośny hałas, co przy zamieszkiwaniu z niespełna rocznym dzieckiem było całkowicie niemożliwe do pogodzenia. Następnie podczas prac przy rozbiórce stropu, wymiany jego elementów, gdzie brak było możliwości korzystania z kuchni, a nadto w całym lokalu panowało ogromne, duszące zapylenie zmieszane z zarodnikami grzybów, zamieszkiwanie było całkowicie niemożliwe, jako bezpośrednio zagrażające zdrowiu. Remont trwał łącznie kilka miesięcy, a przez ten czas zamieszkiwanie w lokalu było niemożliwe a przez pozostały czas niekomfortowe.

Stan techniczny stropu był tak zły, że konieczne stało się sporządzenie ekspertyzy technicznej opracowanej przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane w specjalności konstrukcyjno-budowlanej dotyczącej stanu technicznego stropu pomiędzy 2 kondygnacją (parter) i 3 kondygnacją (I piętro). Sporządzeniem ekspertyzy zajął się oczywiście nasz inżynier Wojciech Trapko. Nośność dwóch uszkodzonych belek stropowych została całkowicie wyczerpana i konieczna była ich wymiana razem z deskowaniem ślepego pułapu i bocznymi łatami podtrzymującymi. Jednocześnie wymianie musiały też ulec wszystkie warstwy wypełniające stropu. Stopień pilności robót naprawczych określono jako I – pilny – do natychmiastowego wykonania. Jednocześnie, w trybie natychmiastowym nakazano podstemplowanie belek stropowych na uszkodzonym obszarze stropu. Brak szybkiego zabezpieczenia stropu i odwlekanie w czasie robót naprawczych mogłoby bowiem doprowadzić do „złamania się” jednej bądź dwóch uszkodzonych belek stropowych i w konsekwencji do katastrofy budowlanej.

Dodatkowe formalności:

Dodatkowo, z uwagi na fakt, że prace, które musiały zostać podjęte są pracami polegającymi na przebudowie i remoncie stropu drewnianego konieczne było opracowanie projektu architektoniczno-budowlanego, albowiem prace te wymagały zgłoszenia do Urzędu Miasta zgodnie z przepisami prawa budowlanego. Niewypełnienie tego obowiązku (niezgłoszenie robót budowalnych) byłoby równoznaczne z samowolą budowlaną. Projekt taki został sporządzony, prace zgłoszone.

Synergia pracy adwokata i inżyniera:

W przedmiotowej sprawie Klientka na wczesnym etapie postanowiła skorzystać z pomocy adwokacko-inżynierskiej, co pozwoliło na kompleksowe zaopiekowanie się tematem. Z punktu widzenia adwokackiego od samego początku mogliśmy poprowadzić postępowanie likwidacyjne w taki sposób aby zgromadzić niezbędny materiał dowodowy. Praca rzeczoznawcy zaś nie tylko pozwoliła na zinwentaryzowanie stanu zastanego i sporządzenie dokumentacji na użytek postępowania sądowego, ale również pozwoliła na zidentyfikowanie usterki, a nade wszystko na opracowanie projektu naprawy stropu, która była skomplikowana i trudna do przeprowadzenia. Nasz inżynier opracował również stosowną dokumentację na potrzeby Wydziały Architektury, jak również objął nadzór nad procesem naprawy.

Postawa ubezpieczyciela:

Zadziwiająca jest w tym wszystkim postawa Ubezpieczyciela sprawcy, który po prostu zdezerterował i wypłacił kwotę ok. 2.000 zł. Obecnie prowadzone jest postępowanie sądowe o zapłatę kwoty 50 krotnie przewyższającą tą wypłaconą.

Podstawa prawna roszczenia:

Obowiązek naprawienia szkody przez wypłatę odpowiedniej sumy pieniężnej powstaje z chwilą wyrządzenia szkody i nie jest uzależniony od tego, czy poszkodowany dokonał naprawy rzeczy i czy w ogóle zamierza ją naprawić, odszkodowanie bowiem ma wyrównać uszczerbek majątkowy powstały w wyniku zdarzenia wyrządzającego szkodę, istniejący od chwili wyrządzenia szkody do czasu, gdy zobowiązany wypłaci poszkodowanemu sumę pieniężną odpowiadającą szkodzie ustalonej w sposób przewidziany prawem. Przy takim rozumieniu szkody i obowiązku odszkodowawczego nie ma znaczenia, jakim kosztem poszkodowany faktycznie dokonał naprawy rzeczy i czy w ogóle to uczynił albo zamierza uczynić. Poszkodowana domaga się we wszczętym postępowaniu sądowym zasądzenia na jej rzecz odszkodowania wyliczonego w sposób obiektywny, w oparciu o fachową ekspertyzę, zgodnie z którą przeprowadzone zostały prace.

Właściciel lokalu znajdującego się powyżej lokalu Klientki ponosi odpowiedzialność deliktową za wyrządzoną szkodę. Sprawca był objęty w chwili zdarzenia ochroną ubezpieczeniową, w tym ubezpieczeniem z tytułu odpowiedzialności cywilnej w życiu prywatnym. Nie ulega wątpliwości, że sprawca ponosi winę w wywołaniu zdarzenia powodującego szkodę, a to z uwagi na brak prawidłowej konserwacji instalacji wodnej.

Wnioski:

Przypadek z Jeleniej Góry to nie tylko przestroga przed lekceważeniem regularnej konserwacji instalacji w zabytkowych budynkach, ale również dowód na to, jak ważna jest współpraca między różnymi dziedzinami profesjonalistów – prawników i inżynierów – w zarządzaniu kryzysowym i ochronie interesów poszkodowanych. Dzięki synergii tych dwóch światów możliwe było nie tylko uratowanie zabytkowej nieruchomości przed katastrofą, ale też podjęcie walki o sprawiedliwe odszkodowanie. Ta historia zwraca uwagę na konieczność skrupulatnego dokumentowania wszelkich zdarzeń i szkód, aby w przypadku konieczności móc skutecznie dochodzić swoich praw.

Zakończenie:

Historia, która rozegrała się w Jeleniej Górze stanowi dla prawników i inżynierów przypomnienie, że ich wiedza i umiejętności, kiedy są połączone, mogą nie tylko ratować dziedzictwo kulturowe, ale również budować mosty między przeszłością a bezpieczniejszą przyszłością.